1、问：大师兄你好，付费咨询。年纯收入30万左右，手上现金400万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平朝南三房，或者边上景源华庭92平朝北三房，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？多少总价适合入手？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？
(资料图片)
答：皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，村民，商品房生源都很多，虽然皇岗中学重建了，但是本质上没有变化。未来看皇岗村改造完成能否引进名校收编皇岗村，不过现在收编的学校购房者似乎并不买账。所以你抱着学校升级去投资的，可能会失望。
皇庭居典型的港式建筑，独栋塔楼，没有小区花园，8的超高容积率，靠近口岸，以前都是卖给香港人的。未来接盘人群会越来越少，除非钱确实很少的，不过89的户型确实很好很实用。
景源华庭小区比皇庭居好一些，有个小花园，楼龄也比较新，楼下地铁口， 皇岗中学也在楼下，不过92平只有三房一卫，可以加点预算买个2卫的，不管自住还是未来出手，升值都会好很多。
2、问：大师兄你好，我们现在有三套房，一套世纪村，诺德国际，前海丹华，世纪村我老公不喜欢想卖掉，但成交比较差，大的孩子面临上初中，小的上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平方米左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园，您帮我看看，手上的房子怎么能置换一套合适居住，又有投资潜力的楼盘，谢谢。
答：2017-2022是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。 半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第五期，每一期都有故事。 深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨。同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。
南山花园房龄比较老，主要是叠墅和联排，环境非常好，不过周边缺乏大型商业配套，如果是独栋别墅价格就完全不一样了，疫情过后的时代，房住不炒的年代，居住品质高的独栋别墅在深圳太稀缺了！
3、问：大师兄，第二套，手里有1200万，长期投资兼自住（这几年不用住），孩子己初一，应该是有学位更保值，是买南山还是香密湖，华侨城，谢谢啦。
答：虽然是二套，但这么大的资金量，做到首付五成总价2000万是不难的。 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖，不要忽视老钱的力量。 或者一路向西，投向深圳湾，这些区域才是2000万资金该去的地方。
4、问：大师兄好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。 喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作。
答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是现在的大学区政策，名校集团化，校长轮流制对学区房釜底抽薪。三是百花真的太老了，居住品质真的很差，不是刚需真买不下手。
福田未来最大的增长点就在香蜜湖新金融中心，围着香蜜湖一圈，还有原来的美食城，香蜜湖度假村那一片。 对标北京金融街，上海陆家嘴，香港中环，逼格非常高。香蜜湖一号，水榭花都，熙园这都是香蜜湖第一梯队豪宅，又有香蜜湖新金融中心加持，永远是深圳天花板！
5、问：大师兄你好，现有福田3房在挂700多万，预计还完房贷可到手580w左右。目前手头资金200w左右，家庭年收80-100w，孩子一岁，目标是明年4月前置换好学位三房，目前准备五成首付，中意4个片区，分别是香蜜湖（含安托山+侨香）、百花、南二外三盘及科技园南外高新。请问：1、以上四片区学位潜力和升值空间您看好哪个？尤其是安托山未来可期吗？2、您觉得我是一步置换到位好还是等年底打新海德园好？还是保留目前新洲住房买套小学位房好？很纠结！因为买套老破小只能选择百花，感觉隔条红荔路学位有不确定因素。3、以上四个看好片区目前已涨不少，现在出手是好时机吗？还是可以再等等？
答：你好，按你的情况，可以优先考虑打新海德园和南天电力旧改项目，然后选择香蜜湖（安托山、侨香）的二手，再然后考虑科技园片区的高新，这两个片区都不是单一的学区价值，还有产业和其他配套带来的价值，南二外三宝已经老去，学区溢价太高，百花就更不用考虑了，只有学区价值。按这个顺序去淘就好。
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